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Etude Habitat et Logement
Dominique LEHAUT
Membre du Bureau Politique
en quantité : sinon les plus pauvres ne sont pas logés.
en qualité : ce qui signifie confort, mais aussi localisation dans un cadre de vie se rapprochant au mieux aspirations de chacun.
en diversité de statut : il y a un besoin d’équilibre entre la propriété d’occupation, le locatif social et le locatif privé.
en diversité d’occupation : c’est à dire en évitant les concentrations de logements sociaux et les ségrégations spatiales et sociales.
Le financement du logement s’inscrit depuis longtemps pour ne pas dire toujours dans la tradition d’intervention de l’état qui inspire les principaux mécanismes financiers en usage dans ce secteur (aides diverses, prêts bonifiés, réductions fiscales,…)
Depuis la loi du 7 janvier 1983, les Collectivités Territoriales (Régions, départements, communes) ont la maîtrise de l’urbanisme sur leur territoire et sont donc à l’articulation de la planification urbaine, de l’action foncière et de la politique de l’habitat.
Compte tenu de ce dernier principe, il nous apparaît opportun de faire une analyse des causes et conséquences des problèmes qui demeurent et enfin d'apporter nos propositions de solution.
Selon les diverses études réalisées sur le logement en Bretagne, il se dégage 2 typologies (de nature géographique) de difficultés pour se loger:
Celles pour se loger à proximité des grandes métropoles (Rennes, Nantes, Vannes, …)
Celles pour se loger sur le littoral et sur les îles.
De plus, il semble évident d’aborder également la problématique du logement sous ses 2 angles les plus naturels:
a) En tant qu'accédant à la propriété
b) En tant que locataire
Dans ces 2 derniers cas, les prix d’achat et prix des loyers étant relativement liés, même si les solutions à mettre en place sont différentes, les politiques préventives et programmatrices devront être coordonnées.
Logement dans les métropoles urbaines:
Une récente enquête d'un quotidien régional fait apparaître des écarts de prix d'achat variant du simple au double, aussi bien pour les appartements que pour les maisons selon que l'on se situe dans une ville moyenne ou dans une grande ville (1).
Les prix des matériaux (briques, ardoises,…) et de la main d’œuvre étant sensiblement les mêmes entre Rennes et Guingamp on ne peut qu'en déduire que cette différence de prix est essentiellement due à une spéculation qui résulte de la loi « de l’offre et le demande »
Nombre des emplois à pourvoir en Bretagne sont proposés à Rennes ou Nantes. D’ailleurs les prévisions démographiques sont inquiétantes puisqu’elles indiquent une augmentation de la population rennaise de 10% d’ici à 2010 ! Cela conduit donc à augmenter la « demande » de logement.
Par ailleurs, Rennes et Nantes étant déjà fortement urbanisées, ces communes ainsi que celles aux alentours ne disposent pratiquement plus de terrains pour la construction, il est donc évident que l’offre ne peut augmenter en dehors de la périphérie lointaine ce qui explique la spéculation !
Une première mesure pour résoudre la pénurie de logement serait de pénaliser l’état qui persiste malgré ces problèmes à concentrer ses emplois autours des grandes métropoles. Cette pénalisation pourrait prendre la forme d’imposer à l’état de proposer à ses personnels un logement correct avec un loyer ne dépassant pas 20-25% des revenus des personnels nommés (2). Au cas où il n’y aurait pas de logement vacant à ces tarifs dans un rayon inférieur à 15km l’état serait obliger de prendre à sa charge les suppléments pour le logement.
Ces dispositions créeraient dès lors une référence pour les autres emplois (grandes entreprises ou fonction publique territoriale, …) voire pour l'APL (Aide Personnalisée au Logement), participant ainsi à une déconcentration de l'emploi, du logement et donc à une inflexion des prix du marché.
De plus, il va de soit que la prise en compte des dépenses de loyers dans le revenu des ménages pour les indices de prix à la consommation (INSEE) devrait intégrer cette même valeur retenue en pourcentage contrairement à ce qui se passe actuellement où la pondération des dépenses de loyer est de 610 points sur 10 000 soit 6.1% du revenu pour la dépense de loyer. Cette façon de procéder aurait l’avantage supplémentaire de rendre l’indice des prix plus proche de la réalité!
Une autre mesure serait de mettre en place un taux réduit de « frais notariés » pour les personnes en activité qui achètent un bien immobilier en résidence principale. En effet les emplois aujourd’hui étant beaucoup plus précaires et la mobilité des travailleurs souvent sollicitée, il est de bon sens de réduire les frais notariés. Cela irait dans le sens de la baisse des prix immobiliers où existe un « turn-over » important, ce qui est souvent vrai pour les grandes agglomérations car aujourd’hui un propriétaire qui vend son logement par nécessité professionnelle inclus souvent à la revente les frais notariés qu’il a payés lors de l’acquisition, ce qui entraîne une inflation supplémentaire. Pour mémoire les frais dits « notariés » représentent environ 8 à 10% en sus du prix de l’acquisition sachant que 70% de ces taxes vont à l’état.
Logement sur le littoral et les îles:
Les difficultés à se loger sur les îles et en bord de côte concernent essentiellement les personnes travaillant sur ces lieux qui ne trouvent plus de logements adaptés à leurs revenus. La cause retenue par les différents spécialistes est l’explosion du nombre de résidences secondaires acquises ces dernières années : En exemple durant l’année 2003, 57% des constructions neuves sur les îles bretonnes étaient des résidences secondaires. Ni les îles, ni le littoral n’étant pas extensibles, il en résulte une pénurie de foncier ce qui provoque la hausse des prix de l’immobilier.
Une des principales solutions serait le financement du futur Etablissement Public Régional Foncier par une taxe additionnelle aux taxes foncières et d’habitation sur les résidences secondaires des zones concernées. Cet Etablissement Public Régional Foncier aurait pour mission de promouvoir l’offre publique en matière de logement essentiellement dans la mise à disposition de logements locatifs avec des loyers adaptés aux travailleurs locaux. Il ne semble pas opportun de favoriser l’acquisition de logements sociaux sauf à les mettre sous convention location/acquisition ou alors avec une clause d’interdiction de revente sur le marché public ceci afin d’éviter toute possibilité de spéculation.
En conséquence l’UDB pense que pour aider à résoudre les problèmes de logement il serait nécessaire de :
1°) Mettre en place l’Etablissement Public Régional Foncier ;
Ses missions seraient de:
1) Travailler en partenariat avec l’INSEE pour prévoir et évaluer les demandes de logement au niveau macro-économique (zones urbaines, littorales, rurales) (4)
2) Coordonner les différents offices de logements (souvent départementaux) pour construire ou acheter des logements ou terrains dans le but de promouvoir une offre adaptée avec des programmes urbains, littoraux ou ruraux.
Son financement proviendrait de l’affectation d’un pourcentage sur les droits de mutation (frais notariés) et du reversement de la taxe additionnelle sur les résidences secondaires.
2°) Réviser le principe de la cotisation « allocation familiale » des employeurs à l'APL en favorisant les emplois situés dans les espaces où l’immobilier est moins onéreux et en y intégrant les lieux de travail des salariés. (5)
3°) Imposer à l’état de prendre à sa charge la partie de loyer supérieure à 20/25% des revenus de ses fonctionnaires nouvellement nommés.
4°) Intégrer la réalité du coût du logement dans l’indice des prix INSEE.
5°) Favoriser l'implantation et le développement des entreprises en zone peu densifiées au travers du Conseil Régional et des Conseils Généraux par le biais de subventions discriminantes.
(1) Selon Ouest-France un même appartement de 60m² estimé à 45/50.000 € à Guingamp, Fougères ou Morlaix a atteint une valeur de 100.000 € sur Rennes, Nantes ou Vannes. De même une maison qui vaut 90/100.000 € sur Guingamp ou Pontivy est estimée 200/220.000 € sur Rennes, Nantes ou Vannes.
(2)Pour exemple : aux Pays-bas l’effort pour le logement ne doit pas dépasser 1/6 du revenu imposable (loi de 1993)
(3)Pour info : L’Aide Personnalisée au Logement (APL) est aujourd’hui très loin de compenser les différences entre le prix du logement et le salaire perçu.
Quelques exemples concrets étant donné la complexité du calcul:
1 pers seule, loyer à Rennes de 450€, revenu de 12000€, APL =0 €
1 pers seule, loyer à Rennes de 450€, revenu de 11000€, APL =43,88€
1 pers seule, loyer à Lannion de 450€, revenu de 11000€, APL =32,86€
1 couple, loyer à Rennes de 450€, revenu de 12000€ +5000€ de chômage, APL = 284,47€
1 couple, loyer à Rennes de 450€, revenu de 12000€ + 12000€,
APL =0€
1 couple à Rennes, remboursement emprunts de 800€, revenus de 12000€ +12000€, APL =0€.
(4) En consultant les diverses études en cours (ministère du logement : logement.equipement.gouv.fr) il est à remarquer que l’état garde une large compétence sur le logement en France malgré la loi du 7 janvier 83 sur l’habitat qui ne laisse aux collectivités territoriales la seule maîtrise de l’urbanisme. Or les analyses et enquêtes de l’état sur le logement ne prennent pas en compte les besoins liés aux migrations internes sur le territoire national. Autre point, la projection du nombre de ménages à partir des prévisions de population suppose les cohabitations basées sur les tendances passées. De même que l’on constate des différences de mode de vie entre les pays européens (certains ont un taux de propriétaires plus important, d’autres disposent de plus de logements pour un même nombre d’habitants, …), on peut voir de profondes différences au niveau national entre les régions! Afin d’améliorer la gestion et la politique du logement il semble impératif de réaliser des études plus proches des citoyens qui prennent en compte les aspects économiques locaux et les modes de vie régionaux ! On ne conçoit pas le problème du logement de la même manière en Bretagne qu'en banlieue parisienne.
En corrélation avec les estimations actuelles ces études permettraient certainement d’affiner les résultats du ministère qui évaluent à des besoins de 290 000 à 320 00 logements pour les années 2005 à 2009.
(5) Le financement de l'APL provient essentiellement de la cotisation « Allocations familiales » versée par les employeurs qui ne prend pas en compte le lieu de travail alors que l’allocation logement APL est différente selon le lieu de résidence !